Hai người đọc, hai hồ sơ: liên doanh và cơ quan nhà nước

Một dự án bất động sản thường phải vượt qua hai cửa gần như cùng lúc: thuyết phục đối tác góp vốn vào liên doanh và xin chấp thuận chủ trương đầu tư từ cơ quan nhà nước. Nhiều chủ đầu tư lấy một bộ tài liệu dùng cho cả hai. Đó là sai lầm xuất phát từ nhầm lẫn người đọc, không phải từ thiếu thông tin.

Hai người đọc, hai mục tiêu khác nhau

Đối tác liên doanh đọc hồ sơ để trả lời một câu hỏi: dự án này có đáng để tôi bỏ vốn vào không? Họ nhìn vào cơ hội thị trường, mô hình tài chính, cơ chế phân chia lợi nhuận và rủi ro, cách thoát vốn khi cần. Ngôn ngữ phù hợp với họ là ngôn ngữ của một luận điểm đầu tư (investment memo): có mạch kể, có dự phóng, có lập luận thuyết phục.

Cơ quan nhà nước thẩm định hồ sơ để trả lời một câu hỏi khác: dự án này có đủ điều kiện pháp lý và năng lực để được chấp thuận không? Họ kiểm tra từng mục theo luật: văn bản đề nghị, tư cách pháp lý, năng lực tài chính, đề xuất dự án đầu tư với đầy đủ nội dung chủ yếu theo quy định. Ngôn ngữ phù hợp ở đây là ngôn ngữ pháp lý: chuẩn xác, đủ mục, không sót biểu mẫu.

Hồ sơ liên doanh cần gì

Hồ sơ mời liên doanh vận hành như một bản luận điểm đầu tư. Đối tác cần thấy đủ ba thứ để quyết định độc lập: cơ hội đủ lớn, rủi ro được nhận diện trung thực, và cơ chế chia sẻ lợi ích công bằng.

• Định vị dự án trong bức tranh thị trường và địa bàn cụ thể
• Mô hình kinh doanh: doanh thu từ đâu, chi phí chính là gì, lợi nhuận phân phối theo tỷ lệ nào
• Dự phóng dòng tiền theo kịch bản, không chỉ kịch bản tốt nhất
• Cơ chế thoát vốn (exit) khi một bên muốn rút
• Rủi ro pháp lý, thị trường, vận hành và cách nhà đầu tư dự kiến xử lý

Phần trình bày cần đủ rõ để đối tác đọc một lần, hiểu mạch và đặt câu hỏi tiếp. Không cần hoa mỹ, nhưng cần có câu chuyện dẫn dắt.

Hồ sơ nộp cơ quan nhà nước cần gì

Theo Luật Đầu tư 2020, Điều 33, hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư do nhà đầu tư lập gồm bốn phần chính: văn bản đề nghị kèm cam kết chịu chi phí và rủi ro nếu không được chấp thuận; tài liệu chứng minh tư cách pháp lý; tài liệu chứng minh năng lực tài chính; và đề xuất dự án đầu tư.

Đề xuất dự án đầu tư có các nội dung chủ yếu theo luật: mục tiêu, quy mô, vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ, hiệu quả kinh tế và xã hội, hiện trạng và nhu cầu sử dụng đất, đánh giá sơ bộ tác động môi trường.

Nội dung và biểu mẫu hồ sơ do luật quy định. Trình bày rõ ràng, đủ mục là cần thiết, nhưng không thay thế được sự tuân thủ.

Luật Đầu tư 2020, Điều 33

Phần Sinh Vũ có thể hỗ trợ là trình bày: bố cục mạch lạc, diễn đạt đúng mục, hình thức nhất quán để cán bộ thẩm định dễ tra cứu. Nội dung pháp lý, số liệu tài chính, đánh giá môi trường do nhà đầu tư và đơn vị tư vấn pháp lý chịu trách nhiệm.

Lỗi thường gặp

• Bê nguyên bản mời đối tác đi nộp cơ quan nhà nước: thiếu các mục bắt buộc theo luật, hồ sơ bị trả về hoặc yêu cầu bổ sung
• Dùng hồ sơ pháp lý khô cứng để mời hợp tác: đối tác không thấy cơ hội và lợi ích đủ rõ để quyết định
• Thiếu tài liệu chứng minh năng lực tài chính hoặc tư cách pháp lý trong bản nộp nhà nước
• Phóng đại hiệu quả trong bản thuyết phục, lệch với đề xuất dự án đã nộp cơ quan quản lý: tạo rủi ro pháp lý và mất uy tín với đối tác khi đối chiếu

Góc nhìn của Sinh Vũ

Sinh Vũ không gộp hai tài liệu này làm một vì bản chất chúng phục vụ hai người đọc với hai quyết định khác nhau. Gộp lại thường có nghĩa là bản nào cũng không làm tốt vai trò của nó.

Với hồ sơ liên doanh, Sinh Vũ dựng mạch kể như một luận điểm đầu tư để đối tác quét trúng cơ hội và rủi ro ngay từ lần đọc đầu. Với hồ sơ nộp cơ quan nhà nước, Sinh Vũ chỉ đảm nhận phần trình bày cho rõ ràng và đủ mục. Sinh Vũ không nhận hồ sơ nhạy cảm và không viết nội dung pháp lý nội bộ. Anh Chị cần đơn vị tư vấn pháp lý đồng hành khi làm hồ sơ liên quan đất đai, môi trường và thủ tục đầu tư.